SELLING JOURNAL / Q&A
売る前に、
知っておきたいこと。
「これって、どうなんだろう。」から始める、住まいの売却。
48の疑問と、次の一歩につながるヒントをまとめました。
全48件の質問
01はじめての売却
売ると決めていなくても、査定を相談できますか？
はい。今の価格を知ってから、売る・住み続ける・時期を待つ、といった選択肢を考えられます。査定の相談だけで売却が決まるわけではありません。迷っている理由も、そのままお聞かせください。
「いくらなら考えたい」「いつまでには決めたい」を一つずつメモしておくと、相談が具体的になります。
何から始めればよいか分かりません。
最初は所在地、物件の種類、売却を考えた理由の3つからで大丈夫です。そのうえで、価格の目安、手元に残るお金、希望する時期を順番に確認します。
資料集めや片付けを全部終えてから、と思わなくても大丈夫。分からない項目は相談しながら確認しましょう。
初めての相談には、どんな資料が必要ですか？
購入時の間取り図、面積や築年数が分かる資料、固定資産税の通知書などがあれば役立ちます。ローン返済中なら残高が分かる資料も。手元にある範囲で、最初の相談を始められます。
書類が見つからない場合は、書類の名前だけでも伝えてください。取得が必要かどうかから整理できます。
売却には、どのくらいの期間がかかりますか？
立地、価格、物件の状態、買主の資金計画で変わります。買主探しの時間と、契約後の手続きの時間は別に考えます。急ぐ場合は仲介と買取を比較し、引き渡しまでの見通しを確認しましょう。
「販売を始めたい日」よりも「代金が必要な日」「引っ越したい日」を先に伝えると、予定を組み立てやすくなります。
近所に知られずに売却できますか？
広告の範囲や写真の見せ方を絞る方法を相談できます。ただし、情報を広く出さない分、買主候補は限られます。秘密が必ず守られるとは断言できないため、知られたくない相手や事情を先に共有してください。
外観写真、現地看板、インターネット掲載をそれぞれどこまで認めるか、販売開始前に決めましょう。
どんな物件を相談できますか？
大阪・兵庫を中心に、戸建て、マンション、土地、古家付き土地などの売却をご相談いただけます。長屋や空き家、収益物件も、所在地と現状をお聞かせください。取扱いや買取の可否は個別に確認します。
「古い」「荷物がある」だけで判断せず、築年数・利用状況・気になる点をまとめてみましょう。
02相場・査定
査定価格・売り出し価格・成約価格は、何が違いますか？
査定価格は条件や周辺事例から考える売却の目安。売り出し価格は売主が相談して決める募集価格。成約価格は買主と合意した実際の価格です。3つは必ずしも一致しません。
比較した物件が「売り出し中」なのか「成約済み」なのかを確認すると、査定の根拠を読み取りやすくなります。
一番高い査定額の会社に任せればよいですか？
金額だけでなく、その価格で売る根拠と販売の計画を比べましょう。参考事例の場所・時期・状態が違えば、査定額も変わります。高い査定額が、そのまま成約の約束になるわけではありません。
「反応が少なかったら、いつ何を見直しますか」と聞くと、販売開始後の提案まで比較できます。
オンラインの相場チェックと訪問査定は、どう違いますか？
相場チェックは、入力条件と公開取引データから価格帯を確認する入口です。室内の傷み、眺望、道路や権利の条件までは十分に分かりません。訪問査定では現地と資料を確認し、個別の事情を検討します。
相場チェックの結果を保存し、修繕歴や気になる点を添えて相談すると、価格差の理由を確認しやすくなります。
古い戸建ては、建物の価値がゼロになりますか？
築年数だけでは決まりません。手入れの状況、間取り、使い続けられる部分、土地の条件や地域の需要を合わせて考えます。改修して使う売り方と、土地として検討する売り方を比べることが大切です。
屋根・外壁・水まわりなどを直した時期と内容を、分かる範囲で一覧にしておきましょう。
マンションは、何が価格に影響しますか？
駅や周辺環境、広さ、築年数に加え、階数、向き、眺望、室内の状態、管理や修繕の状況も検討材料です。同じ建物の事例でも、部屋の条件や取引時期が違えば価格は変わります。
管理費・修繕積立金、直近の大規模修繕、今後の工事予定が分かる資料を用意すると確認が進みます。
売れた金額が、そのまま手元に残るのですか？
売却代金から、ローン返済や仲介手数料、登記、引っ越しなどの支出を差し引いて考えます。税金が生じる場合もあります。価格の比較と同時に、手取りの概算表を作っておきましょう。
「この価格なら手元にいくら残るか」を、希望価格・想定価格の両方で計算すると判断しやすくなります。
03費用・税金
売却には、どんな費用がかかりますか？
売り方に応じて仲介手数料、契約書の印紙税、登記関係の費用などがかかります。物件によって測量、解体、片付け、修繕が必要になることもあります。必要な費用と、任意の提案を分けて確認します。
総額だけでなく「誰に・いつ払うか」「売れなくてもかかるか」を見積書で確認しましょう。
仲介手数料は、いくらですか？
法令上の上限があり、依頼時に説明を受けて金額を確認します。売買価格が400万円を超える場合、通常の上限は税抜の売買価格×3％＋6万円に消費税を加えた額です。800万円以下の宅地・建物には、事前の説明・合意により33万円（税込）までとする特例があります。
特例が適用されるか、支払時期はいつかを、媒介契約の前に確認してください。
売却すると、必ず所得税がかかりますか？
売却価格そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得をもとに考えます。建物の取得費は減価償却も関係します。ローンの残高は取得費とは別です。特例の適用で計算が変わることもあります。
購入時の売買契約書や領収書を探しておきましょう。税額は税理士や税務署に確認できます。
「3,000万円特別控除」は、誰でも使えますか？
マイホームの売却について、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から控除できる制度です。売却相手との関係、住まなくなってからの期間、ほかの特例の利用なども確認が必要です。適用を受けるには確定申告が必要です。
住み替え先の住宅ローン控除との関係もあるため、売る前に両方を合わせて確認しましょう。
購入時の契約書が見つからない場合は？
取得費の確認に影響するため、売却の相談時に伝えてください。手元の領収書、通帳、登記関係の資料や当時の関係先などから確認できることがあります。資料がない場合の税務上の扱いは税理士・税務署に確認します。
リフォームの領収書も、まずは捨てずに保管を。取得費に含められるかは工事内容などで判断されます。
リフォームしてから売った方が得ですか？
工事費をそのまま価格に上乗せできるとは限りません。買主が自分で改修したい場合もあります。現状で売る、清掃や小さな補修をする、大きく改修する、という選択肢を費用と効果で比較します。
大きな工事を契約する前に、現状の価格と工事後の見通しの両方を聞いてみましょう。
04仲介・買取
仲介と買取は、どう違いますか？
仲介は販売活動を通じて買主を探す方法。買取は不動産会社が条件を確認して直接購入する方法です。買取では改修や再販売の費用・リスクなども価格に反映されるため、仲介の見込み額と差が出ることがあります。
価格だけでなく、期限・荷物・契約条件・手取りを同じ表に並べて比較しましょう。
急いで売りたい場合は、買取がよいですか？
買取条件に合意できれば、日程を具体化しやすい方法です。ただし物件調査や権利の整理は必要で、すべての物件を即時に買い取れるわけではありません。いつまでに何を終えたいかをもとに、方法を比較します。
現金が必要な期限、退去できる日、最低限必要な手取り額を分けて伝えてください。
買取なら仲介手数料はかかりませんか？
買い取る会社と直接売買する場合、その会社へ仲介手数料を支払う取引ではありません。一方、別の仲介会社が間に入れば仲介手数料がかかる場合があります。登記など、ほかの費用も確認が必要です。
「手数料なし」だけで判断せず、買取価格から必要な費用を差し引いた手取りで比較しましょう。
媒介契約は、どれを選べばよいですか？
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介があり、複数社への依頼や自分で見つけた相手との取引、報告の義務などが異なります。依頼先の数よりも、窓口の管理と販売状況の把握をどうしたいかを考えましょう。
契約期間、活動報告の方法、レインズへの登録、更新や終了の条件を契約前に説明してもらいましょう。
何社かに相談してもよいですか？
比較して検討できます。各社に同じ資料と希望条件を伝え、査定の根拠、売り方、費用、担当者との連絡のしやすさを比べると判断しやすくなります。すでに媒介契約がある場合は、その内容を先に確認してください。
見積もりの金額だけを並べず、「想定する販売期間」「価格の見直し方」も一緒に記録しましょう。
仲介で売れなかったら、自動で買い取ってもらえますか？
仲介と買取は別の条件です。仲介を依頼しただけで、買取が保証されるわけではありません。一定期間後の買取を希望する場合は、対象となるか、価格や期限をあらかじめ確認する必要があります。
口頭の説明だけでなく、約束される内容と条件を書面で確認しておきましょう。
05ローン・住み替え
住宅ローンが残っていても売れますか？
売却代金や自己資金で残債を返済し、抵当権を抹消して引き渡す方法をまず検討します。代金だけでは返済できない場合、金融機関との相談が必要です。残高と返済条件を先に確認しましょう。
残高だけでなく、一括返済の手数料・申込期限・必要書類も借入先に確認してください。
売却額よりローン残高の方が多いときは？
不足分を自己資金で補えるか、住み替えの資金計画をどうするかを確認します。完済できない場合は、通常の売却と同じようには進められません。借入先への相談を含め、早めに整理することが大切です。
希望価格で売れた場合だけでなく、少し低い価格で決まった場合の不足額も計算しておきましょう。
住み替えは、先に売る方がよいですか？
売却を先にすると購入予算を決めやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。購入を先にすると家を探す時間を取りやすい一方、二重のローンや維持費に注意が必要です。資金の余裕と期限で比較します。
仮住まいの家賃や引っ越し2回分の費用も含め、両方の予定表を作ってみましょう。
住みながら売却できますか？
居住中でも販売できます。室内写真の撮影、内覧できる曜日や時間、引っ越しの時期を相談して進めます。引き渡し時期は買主の希望とも調整するため、先に確約せず条件を整理しましょう。
内覧しやすい時間帯を週にいくつか決めておくと、日々の負担を抑えて案内できます。
売れた後も、しばらく住めますか？
引き渡しまでの期間を契約条件として調整する方法があります。ただし買主の同意が必要です。売却後も賃貸で住む方法は別の契約となり、利用できるかや費用を個別に確認します。
新居の完成や入居日が未定なら、その事情を販売前に伝え、引き渡し期限の余裕を検討しましょう。
ローンの返済が苦しくなってきたら？
支払いが難しくなりそうな段階で、まず借入先に相談してください。売却する場合も、残債や抵当権、ほかの支払いを整理する必要があります。時間が限られるほど選択肢が狭まるため、早めの状況確認が大切です。
借入先からの通知は保管し、相談時には残高・毎月の返済額・希望する時期をまとめておきましょう。
06相続・空き家
親の名義のままの実家は、売却できますか？
まず相続人、遺言や遺産分割の状況、登記名義を確認します。相続登記などの手続きを整理して売却を進めるため、司法書士への確認が必要です。名義が整理できていなくても、売却についての相談は始められます。
相続登記には申請期限があります。売却をまだ決めていなくても、登記の確認は後回しにしないでください。
遠方の実家でも、毎回現地へ行く必要がありますか？
資料のやり取りや事前の相談は、離れた場所からでも進められます。現地確認、本人確認、契約・決済の方法は個別に調整します。すべての手続きが来訪なしで済むとは限らないので、移動の難しさを早めに伝えてください。
鍵の保管場所、立ち会える方、連絡の取りやすい時間帯を共有すると段取りがスムーズです。
古い空き家は、解体してから売るべきですか？
解体前に、建物を使って売る可能性と土地として売る条件を比べましょう。解体費のほか、税金や建て替えの条件が関係することがあります。解体後に元に戻せないため、先に調査して判断します。
建物あり・解体後の価格だけでなく、解体見積もりと手取りをセットで比較しましょう。
家具や荷物が残ったままでも相談できますか？
そのままでご相談いただけます。残す物と処分する物、量、搬出のしやすさを確認します。処分の費用や担当は売り方・契約条件で変わるため、無条件で引き取ってもらえるとは考えず確認しましょう。
思い出の品、貴重品、権利関係の書類だけは先に分け、残す物を写真で記録すると安心です。
売れるまで空き家をどう管理すればよいですか？
郵便物、換気、通水、庭木、施錠などを確認し、建物の傷みや近隣への影響を抑えます。放置で雨漏りなどに気づきにくくなることもあります。遠方なら管理を頼める方や方法を検討しましょう。
点検した日と気づいたことを記録しておくと、売却時に状態を説明する資料にもなります。
07建物・土地の条件
前の道が狭い家や、再建築が難しい家は売れますか？
相談できます。道路の種類、敷地との関係、通行や掘削の権利、建て替えの条件を確認し、利用方法を考えます。道路の見た目の幅だけでは判断できず、価格や購入資金の調達にも影響する場合があります。
道路や私道の資料、過去に役所で聞いた内容があれば、査定時に共有してください。
長屋の1軒だけでも売却を相談できますか？
はい。隣家とつながる壁や屋根、土地の権利、道路の条件を確認します。切り離しや解体ができるかは建物と権利関係によるため、現状利用と改修の可能性も合わせて検討します。
隣家との取り決めや過去の工事記録があれば用意し、自己判断で解体を始めないようにしましょう。
雨漏りや設備の故障は、伝えた方がよいですか？
把握している不具合や修繕の履歴は、早めに伝えてください。現状を整理し、何を直すか、どの状態で引き渡すかを検討します。知らなかったことと、知っていて伝えなかったことは同じではありません。
発生した時期、修理した箇所、現在の状態を写真とメモで残すと、説明の行き違いを減らせます。
建物状況調査は受けた方がよいですか？
一定の講習を修了した建築士が、既存住宅の劣化状況などを調べる制度です。購入者への説明材料になりますが、すべての不具合の発見や将来の保証を意味するものではありません。対象や費用、目的を確認して検討します。
調査の範囲と、調査できない部分を事前に聞いておきましょう。
土地の境界がはっきりしない場合は？
公図や測量図、現地の境界標、隣地との確認状況を整理します。測量や境界確認が必要かは物件と契約条件で変わります。費用と時間がかかる場合があるので、価格を決める前に確認しましょう。
古い測量図、隣地所有者との書面ややり取りが残っていれば、まとめて用意してください。
入居者がいる物件でも売却できますか？
賃貸中のまま売る方法があります。賃貸借契約、賃料、敷金、修繕履歴、管理状況などを確認します。売却すれば当然に入居者が退去するわけではなく、空室の住宅とは買主や価格の考え方が異なります。
賃貸借契約書、家賃の入金状況、管理会社との契約を整理してから相談すると話が進みます。
08販売・契約・引渡し
販売中は、どんなことを確認すればよいですか？
掲載内容、問い合わせ数、内覧の反応、同じ地域の競合物件などを確認します。見られていないのか、見学後に決まらないのかで、写真・説明・価格など見直す点が違います。
販売開始時に、活動報告の頻度と次に方針を見直す日を決めておきましょう。
内覧前に、何をしておくとよいですか？
玄関から室内への動線を空け、水まわりを清潔にし、明るさや換気を整えましょう。大きな模様替えより、部屋の使い方が分かる状態が役立ちます。貴重品や個人情報のある書類は見えない場所へ。
実際に住んで感じた便利さ、日当たりの時間、収納の使い方を短くまとめておくと魅力を伝えられます。
売れないときは、すぐ値下げするしかありませんか？
まず、広告の見せ方、問い合わせや内覧の反応、競合との違いを整理します。そのうえで価格と希望時期のバランスを見直します。価格を維持する場合にも、どのくらい待てるかを決めておくことが大切です。
「値下げする・しない」だけでなく、変更後の目標と反応を確認する期間まで決めましょう。
購入の申込みが入ったら、すぐ決めるべきですか？
金額だけでなく、資金計画、契約日、引き渡し日、残す設備、ローン利用の条件などを確認します。希望額との差があっても、費用や時期を含めると比較が変わることがあります。
価格・手取り・引き渡し条件を一覧にし、譲れる条件と譲れない条件を分けましょう。
契約の前に、特に何を確認すべきですか？
代金と手付金、支払い日、引き渡し日、解除に関する条件、設備や不具合の扱いなどを確認します。説明と書面が一致しているかを読み、不明点を残したまま署名しないことが大切です。
契約書案を事前にもらい、分からない言葉や気になる条件に印を付けて質問しましょう。
引き渡しまでに準備することは？
引っ越し、残置物の整理、ローン返済や登記の準備、公共料金・管理費などの精算、鍵や設備書類の確認を進めます。残す物や撤去する物は、契約で決めた内容に合わせます。
鍵の本数、取扱説明書、設備の保証書をひとまとめにし、買主と引き継ぐ内容を担当者と確認しましょう。
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発信：株式会社サキヤクリエイト（大阪・兵庫の住まいの売却相談）
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